Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Продажа недвижимости

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой, когда остальные документы на жилье в порядке? Такие сделки осуществляются исключительно после того, как произведенные в конструкции квартиры изменения будут узаконены. До этого можно проживать в квартире, не узаконивая существенные переделки. В БТИ (Бюро техинвентаризации) готовят новый план, экспликацию, техпаспорт с учтенными модификациями. Продажа квартиры без предварительного согласования возможна четырьмя путями. Рассмотрим каждый вариант, как можно это сделать законно.

    • Что понимается под законной перепланировкой
    • Случаи, когда необходимо оформление
    • Инструкции для успешного проведения сделки купли-продажи
    • Легализация перестроенного жилья

Что понимается под законной перепланировкой

Все модификации жилья, квалифицирующиеся как перепланировка, регулируются Градостроительным, Жилищным Кодексами России, правовыми положениями федерального регионального уровня. Виды и размеры наказаний за то, что площадь объекта недвижимости была переделана, устанавливаются на основании ст.7.21 КоАП РФ. Согласовывать перепланировку необходимо тогда, когда были произведены неразрешенные виды перестройки.

Разрешенные виды перестройки (примеры):

  • устранение встроенного шкафа, антресолей;
  • монтаж других межкомнатных или входных дверей, оконных стеклопакетов;
  • установка дополнительных радиаторов отопления;
  • подключение кондиционера;
  • установка телевизионной антенны;
  • снятие штукатурки и нанесение новой;
  • изменение обоев и др.

Работы, которые можно делать без разрешения, однако, с предварительным уведомлением:

  • переставлять сантехнику в границах кухни, туалета, ванны;
  • устанавливать пластиковые стеклопакеты взамен деревянных;
  • устранение, либо переделка легких перегородок внутри помещения;
  • создание дверного проема для дополнительной двери, если это не касается несущих стен и др.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда было проделано только переделка штукатурки, без изменений в конструкции стен, перекрытий? В этих случаях продажу можно оформить без согласования с Жилищной инспекцией (ЖИ) или отделом капитального строительства (ОКС) в городе.

Случаи, когда необходимо оформление

Если есть такие переделки в квартире, которые относятся к незаконным, неразрешенным. Тогда придется сначала оформить согласование с ЖИ или ОКС, а потом уже производить сделку купли-продажи.

Работы, которые следует обязательно узаконить, если они были уже проделаны:

  • снятие сантехники навсегда;
  • перенос сантехники в другую, комнату;
  • создание арочных форм проемов дверей, окон;
  • установка принудительной вентиляции;
  • объединение помещений, в т.ч. и балконов. Лоджий с комнатами;
  • перенос газовых плит в другое место (даже в рамках комнаты);
  • установка теплых полов;
  • иные внесения изменений в конструкции пола, потолка и др.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда кухня была объединена с залом, разграничена лишь столбами или перегородкой в форме барной стойки? Такого рода переделки относятся к запрещ1нным, а потому придется сначала заплатить внушительный штраф. Потом только возвращают все в первоначальный вид. Либо иным образом исправляют конструкцию так, чтобы соседи жили в безопасности.

Запрет на модификации в квартирном конструктиве распространяется на следующее:

  • объединение кухни с жилым помещением;
  • создание ниш, отверстий, иного в несущих стенах;
  • перенос инженерных сетей – вентиляции, канализации, водопровода, иного;
  • организация подполья – проделывание отверстия в полу на первом этаже, которое ведет на технический этаж;
  • полная разборка межкомнатных перегородок и другое.

Цельное разбирание перегородок между комнатами особенно опасно в панельных домах. Из-за таких перестроек могут образовываться трещины и прогибы в полу и на потолке у соседей внизу. В этих случаях купивший квартиру с такими трансформациями обязан будет все вернуть на прежнее место, заплатить штраф административного порядка. Потом узаконить все детали и оформить новый технический план.

Инструкции для успешного проведения сделки купли-продажи

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Какие нужны документы? Куда обращаться и как проводится вся процедура? Эти вопросы касаются не только проведения сделок купли-продажи переделанной квартиры. Они возникают также и при передаче в наследство, обмена жильем и в процессе приватизации. Покупатели могут согласиться на оформление договора купли-продажи, но при этом они вправе будут требовать снижение цен, либо дополнительного оформления паспорта БТИ.

Четыре варианта, как продают квартиры с перепланировкой, не прошедшей согласование:

  • Узаконивание задним числом через судебные инстанции.
  • Предложить новым потенциальным хозяевам 10% скидки, которая будет идти затем на переоформление техпаспорта.
  • Все переустановить и переделать до первоначального вида, в соответствие с техпаспортом. Только потом совершать сделку купли-продажи.
  • Делать одновременно согласование и сделку.

В первом случае служащие БТИ в техпаспорте могут поставить штамп, предписывающий произвести необходимые оформительские действия, либо ремонтные. Сроки решения суда измеряются одним месяцем. Издержки финансовые здесь покрывают расходы на судебное рассмотрение дела и переделку техпаспорта. Всего в среднем (по 2018 году) нужно будет уплатить от 10000 до 15000 рублей. В случаях, когда затрагивались капитальные элементы жилья, придется заниматься согласованием в течение 6 или 8 месяцев. В судебные органы обращается сам покупатель. Но сначала он подает запрос в МВК – Межведомственную комиссию.

Самое главное правило – чтобы все новшества, произведенные в конструкции или инженерных сетях квартиры, были отражены в техническом плане, который выдается службой БТИ. Сложнее всего вернуть все конструкции объекта как было. Это дополнительные финансовые и физические затраты владельца квартиры. Но этот шаг необходим в случае, если никакие другие варианты узаконивания не подходят. Одновременное согласование со сделкой происходит через подачу заявления в Жилищную инспекцию и подачу пакета бумаг на рассмотрение нотариусу для совершения сделки купли-продажи.

Легализация перестроенного жилья

Делается узаконивание через государственное учреждение БТИ (Бюро технической инвентаризации) по месту нахождения объекта недвижимости. Там оформляется новый технический паспорт. Все подготовленные документы подаются в Жилищную инспекцию, либо отдел по капстроительству в административном центре населенного пункта. Все работы следует производить также в полном согласии с нормами и стандартами СНиП, противопожарных и санитарных требований. После продажи квартиры, все согласования уже обязан произвести новый её хозяин.

Если заключить договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой, то он будет считаться ничтожным, недействительным. Сторонам это в любом случае невыгодно. Если объект недвижимости подвергался существенным изменениям запрещенного характера, тогда следует вернуть все на место, или же ожидать санкций. Самые жесткие меры пресечения подобного – конфискация недвижимого имущества и продажа его с торгов. На вырученные средства жилищная организация переделает помещение в надлежащем порядке. Остаток возвращается собственнику.

21:31
76
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!