Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей 2019

Продажа недвижимости

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка вполне реальна. В законодательстве нашей страны нет существенных ограничений на распоряжение собственностью для лиц младше 18 лет, но есть некоторые нюансы, которые нужно знать. Например, договор такого вида можно оформить лишь при согласии опеки. Именно она призвана следить за тем, чтобы права несовершеннолетних не были нарушены.

Дело в том, что с точки зрения законодательства дети имеют ограниченную дееспособность (ст.21 ГК п.1). Обычно либо родители, либо опекуны выражают желания своих детей, а иногда и действуют от их имени, но опека так или иначе будет принимать участие в сделке. Поэтому при участии в договоре детей недостаточно просто желания продавца реализовать свою собственность, а покупателя — приобрести ее.

    • Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего
    • Подготовка предпродажной документации
    • Документация, необходимая для опеки
    • Причины отказа органов опеки в совершении сделки
    • Как доказать опеке, что новые условия проживания лучше
    • Процедура проведения сделки
    • Процедура основного этапа
    • Заключение

Когда разрешена продажа доли несовершеннолетнего

Попечительским советом должно быть принято окончательное решение относительно возможности реализации квартиры, доля в которой является собственностью ребенка. Вот почему, перед посещением опеки необходимо позаботиться о наличии предварительной документации — бумаг, подтверждающих, что ребенку достанется доля в новой квартире.

Обратите внимание! Если опека не дает своего согласия в письменном виде, то ее решение можно легко (при наличии доказательств) оспорить и аннулировать через суд. Кроме того, налицо факт нарушения законодательства, а значит, за это также можно привлечь.

Осознав необходимость продажи доли ребенка, нужно понимать, что существует всего два способа это сделать:

  • Когда главной целью является реализация квартиры либо ее доли. В данном случае оформлять свои права несовершеннолетнему больше негде, а значит, ему нужно передать какую-то другую собственность (например, часть дома дедушки и бабушки).
  • Если предполагается, что будет проведена двусторонняя сделка — продажа старой квартиры и покупка новой, тогда во вновь купленном жилье у ребенка должна быть определенная доля. В законодательстве сказано, что в этой ситуации можно купить либо равную, либо большую долю. Если ребенку достанется часть жилья, не превышающая этого размера, сделку не дадут совершить.

В законодательстве сказано, что продажа квартиры или дома с долями несовершеннолетних детей 2019 года без участия опеки будет запрещена, так же как и раньше. Перед тем как принять окончательное решение о реализации собственности, необходима предварительная консультация в органах опеки. Здесь подскажут, на какое жилье будет выдано разрешение.

Случаев отказа достаточно много. Это связано с тем, что родители предварительно не узнают все тонкости оформления сделки в опеке.

Например, они продают квартиру, а ребенку вместо его доли покупают комнату. Опека отказывает в совершении сделки ввиду того, что малыш не может жить один, а комната, разделенная с одним из родителей, оказалась значительно меньше его доли в первоначальной квартире.

Кроме того, если до реализации собственности детям отводилась ее половина, тогда новая жилплощадь также должна принадлежать им наполовину. Нельзя сделать долю меньше, независимо от размеров новой квартиры (если она больше). По факту получается улучшение условий жизни ребенка. Например, вместо 10м2 ему будет положено 15м2. Такая сделка без проблем будет одобрена органами опеки.

Подготовка предпродажной документации

В июне 2016 года приняли ФЗ за номером 172, в соответствие с которым договора о продаже недвижимости, где имеется доля несовершеннолетнего лица, нужно в обязательном порядке оформлять у нотариуса. Вот почему полный список документации, необходимой для осуществления сделки в этом случае, гораздо больше.

Разрешение на соглашение о купле-продаже от нотариуса называется лицензией. Чтобы получить этот документ, родителям требуется прийти в нотариальную контору. Если они не могут явиться сами, от их имени вправе действовать представители. В этом случае нужно оформить доверенность проведение соответствующих операций. Чаще всего данная возможность требуется, когда сделку проводит юрист, нанятый родителями. В некоторых ситуациях участие другого родителя не нужно:

  • когда мама с папой развелись, и отец не желает участвовать в воспитании ребенка,
  • он пропал без вести,
  • пребывания отца в местах лишения свободы,
  • если отец умер.

В этих случаях второй родитель должен прийти в суд единолично, но ему придется предоставить нотариусу больше документов. Например:

  • разрешение второго родителя на проведение операции с недвижимостью ребенка, оформленное у нотариуса;
  • если отец находится в другой стране, понадобится разрешение в письменном виде, которое заверено в Консульстве нашей страны, находящимся по месту пребывания родителя;
  • постановление суда о лишении второго родителя прав по отношению к ребенку;
  • судебное решение, на основании которого можно сделать вывод о том, что родитель без вести пропал;
  • если причиной неявки стала смерть, достаточно предъявить свидетельство о смерти.

Документация, необходимая для опеки

Муниципальным образованиям дано право вносить корректировки в список документации. Вот почему стоит уточнить полный перечень в своем муниципалитете. В общем случае, чтобы получить разрешение от опеки нужно собрать:

  • паспорта родителей (в их отсутствии законных представителей либо опекунов),
  • брачное свидетельство (либо документ о расторжении отношений),
  • свидетельства о рождении детей, причем, если они уже достаточно большие (старше 14 лет), понадобится паспорт,
  • предварительная бумага о намерении приобрести новую квартиру и выделить детям в ней требующиеся доли,
  • заявление,
  • технический паспорт на имеющуюся жилплощадь,
  • справка из ЕГРП на старую квартиру,
  • лицензия на продажу собственности, полученная у нотариуса,
  • справки из лицевого счета и домовой книги на продаваемую и покупаемую квартиру,
  • документ, подтверждающий, что была перечислена госпошлина.

Представители опеки внимательно изучат предоставленную документацию, сравнят старые и новые условия жизни несовершеннолетних детей и выдадут разрешение либо отказ в проведение сделки. Данная проверка необходима для того, чтобы убедиться, что сделка осуществляется на законных основаниях при соблюдении интересов несовершеннолетних детей.

Инспектор предложит родителям заполнить заявление, где они обещают действовать в соответствии с интересами детей и соблюдать их права. Инспектор заверяет данное заявление своей подписью.

Причины отказа органов опеки в совершении сделки

На сделки такого рода уходит немало труда, поэтому будет неприятно, если договор сорвется. Чтобы такого не произошло, надо знать возможные причины отказа.

  • Новую квартиру покупают в рассрочку, в то время как прежнее жилье полностью продают;
  • Сделка осуществляется с помощью одновременной продажи и дарения;
  • В качестве нового жилья приобретается новостройка (когда дом еще не успели сдать в эксплуатацию);
  • Новая жилплощадь оказалась меньше старой;
  • В новой квартире нет столько удобств, сколько в старой (например, отсутствует канализация, водопровод и пр.);
  • В новом районе проживания инфраструктура значительно хуже прежней (например, нет поблизости школы или садика, а добираться до них сложно).

Обратите внимание! Если родители хотят купить именно ту квартиру, условия жизни в которой не одобряет опека, у них все же есть один выход. Они должны подождать, когда младшему ребенку будет 18 лет.

При получении отказа необходимо внимательно ознакомиться с его причиной. Когда основанием является то, что в опеку принесен лишь предварительный (а не окончательный) договор, действия опеки не правомерны. Дело в том, что особенности предварительного соглашения таковы, что при его заключении стороны обязаны подписать окончательный договор на указанных условиях.

Получив отказ по причинам, не соответствующим правде, родителям не стоит отчаиваться. Они должны знать, что такое решение можно оспорить в суде. В этом случае в соответствующее учреждение подают аналогичный пакет документов. При разбирательстве истцами будут родители несовершеннолетних детей, а ответчиками — органы опеки.

Обратите внимание! В некоторых ситуациях нет необходимости ждать, когда ребенку будет 18 лет.

Иногда детей признают полностью дееспособными на два года раньше. Это бывает, когда:

  • человек, старше 16 лет, вступил в брак;
  • получил первое место работы с полным соцпакетом;
  • стал индивидуальным предпринимателем.

В данных ситуациях разрешение опеки на проведение сделки не нужно.

Иногда родители могут договориться с опекой об особых условиях, отвечающих требованиям существующего законодательства. Например, если они решили продать жилье, но новое покупать не хотят. Родителям в данной ситуации требуется открыть счет на имя детей и положить на него денежный эквивалент их доли в старой квартире. При этом банк должен оформить счет так, чтобы право снять с него деньги было только у совершеннолетнего ребенка.

Как доказать опеке, что новые условия проживания лучше

В качестве доказательств могут подойти следующие факторы:

  • новое жилье находится в районе с улучшенной экологической обстановкой;
  • район, где расположен дом с новой квартирой, имеет лучшие климатические условия;
  • родители (либо один из них) получил неподалеку от приобретаемой квартиры более высокооплачиваемую работу;
  • в новом районе лучше развита инфраструктура (школа или сад находится ближе к дому, больше автобусных остановок, рядом есть детская поликлиника, больше магазинов в шаговой доступности и пр.).

После того, как разрешение от опеки получено, можно назначить дату заключения основного контракта купли-продажи.

Процедура проведения сделки

После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.

По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:

  • в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
  • только после этого — детей.

Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.

Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.

Процедура предварительного этапа

  • В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
  • Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
  • После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
  • Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.

Процедура основного этапа

После того, как все вышеперечисленные действия совершены, можно проводить саму сделку.

  • Основное соглашение купли-продажи оформляют у нотариуса. Им же разрабатывается акт о приемке-передаче квартиры. С данными бумагами нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы впоследствии не было лишних проблем;
  • В Регистрационную палату родители должны принести два заявления. Одно на продажу своей собственности, другое — на приобретение новой. Здесь им выдадут две полных выписки из ЕГРП – для старой и новой квартиры;
  • Родители подают бумаги в УФМС, чтобы их вместе с детьми зарегистрировали по новому адресу. Копии двух договоров предоставляются в опеку, чтобы ее представители убедились, что сделка завершена успешно, а права детей при этом не нарушены.

Заключение

Продажа недвижимости с долей ребенка несколько осложнена участием в сделке органов опеки, но это дает гарантии соблюдения прав ребенка. Чтобы продать такую собственность, родителям нужно составить предварительное соглашение, обратиться в опеку для рассмотрения ими возможности проведения сделки, и только после этого подписать основной договор.

21:33
114
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!