Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2019 году

ЖКХ

С 2015 году вступил в силу Федеральный закон №255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.

С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.

Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.

Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства:

  • создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК);
  • заключение договора со специализированной управляющей компанией.

Разрешенной форма непосредственного управления осталась только в тех многоквартирных домах, где число квартир не превышает 16-ти.

Тем не менее, в стране осталось немало старых двухэтажек с небольшим количеством квартир, поэтому говорить о полном исключении такого способа хозяйствования пока нельзя.

Что представляет собой данная форма управления?

Это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем.

Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Разберемся далее, какие плюсы и минусы имеет способ непосредственного управления многоквартирными домами.

При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки. В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.

Обслуживание жилья при непосредственном управлении происходит силами собственников помещений многоквартирного дома или же подрядными организациями.

Плюсы формы управления в следующем:

  • владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
  • снижаются расходы за ЖКУ;
  • собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
  • отсутствие коллективной ответственности.

Минусы заключаются в следующем:

  • собственники не смогут участвовать в социальных программах;
  • в случае введения дополнительных улучшений расходы ложатся лишь на тех, кто согласен оказать материальную помощь.

По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.

За товариществом закрепляется ряд обязательств:

  • обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
  • пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
  • создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
  • решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.

Хозяйствование может также вестись с помощью выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация, которая в первую очередь ставит перед собой цель — извлечение прибыли из чужого имущества.

В этом случае между управляющей компанией и собственниками заключается соответствующий договор.

Общедомовое имущество

Общедомовое имущество включает в себя:

  • Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.
  • Крыши.
  • Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
  • Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты, перила и прочее.
  • Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
  • Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
  • Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.

Как организуется деятельность по управлению общедомовым имуществом?

Организация деятельности по управлению включает следующие стандарты:

  • Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
  • Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
  • Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
  • Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного дома. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.
  • Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, меры контроля над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
  • Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
  • Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.

Собственники помещений обеспечивают контроль над исполнением решений, принятых на собрании, повышение комфортности проживания и выполнения установленного перечня работ и услуг.

Договоры оказания услуг и проведения работ с лицами, кто будет осуществлять их, заключаются на основании решений, которые приняты на собрании жильцов.

При этом если не все, то большинство собственников должны быть за заключение договора с определенным лицом, оказывающим ремонтные работы и услуги. Договоры по предоставлению ЖКУ заключаются индивидуально каждым собственником с организацией, предоставляющей коммунальные услуги.

Распределение обязанностей между жильцами дома

При непосредственном управлении применяется три способа распределения обязанностей между собственниками помещений многоквартирного дома:

  • Обязанности, возникающие при управлении многоквартирным домом, распределяются между всеми собственниками.
  • На общем собрании путем голосования выбирается лишь один владелец квартиры в МКД, который должен будет представлять интересы всех собственников.
  • Выбирается тот, кто не проживает в данном доме, но вызывает доверие у жильцов, и они хотят его видеть свои представителем. Ему предоставляется доверенность, по которой он может действовать с определенными целями, представляя интересы собственников жилья в многоквартирном доме.

Финансирование обслуживания многоквартирного дома

Владельцы квартир самостоятельно заключают договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.

Каждый владелец заключает индивидуальный договор с такими организациями и отвечает только за себя, в этом случае отсутствует коллективная ответственность. Потребление же ЖКУ на общедомовые нужды остается без контроля.

Жильцы сами определяют, на какие нужды потратить финансовые средства и в каком количестве, какие именно подрядные организации выбрать для проведения работ.

При непосредственном управлении собственники многоквартирного дома сообща выбирают подрядчика, который проведет в их доме необходимые работы, и могут вместе следить за ходом проведения работ, их качеством, чтобы они были выполнены в требуемые сроки.

Плюсом является то, что для жильцов дома остается прозрачным использование их финансовых средств, которые они вложили в проводимые работы.

Минусом — может присутствовать несогласованность в принятии решений по проведению работ у собственников жилья в МКД.

Личные интересы и нужды у собственников могут различаться, что часто и происходит на деле, и в таком случае сложно прийти к консенсусу.

Видео: Непосредственное управление домом — отзывы жильцов

В видео-сюжете на ярком примере показывается, как жильцы многоквартирного дома отказались от услуг управляющей компании и перешли на форму непосредственного управления общедомовым имуществом.

Рассказывается, каким образом после этого было организовано управление домом, как жильцы контролирует расходование финансовых средств на обустройство дома, придомовой территории, работу наемных рабочих (дворника, электрика, сантехника).

15:35
184
RSS
Нет комментариев. Ваш будет первым!